Depósito fianza IVIMA: plazos, recargos y devolución en Madrid

Mucha gente sigue hablando de la «fianza del IVIMA», pero el Instituto de la Vivienda de Madrid cambió de nombre en 2015. Según la propia Comunidad de Madrid, el organismo autónomo Agencia de Vivienda Social es la denominación actual del IVIMA, en el que se integró también el Instituto de Realojamiento e Integración Social (IRIS), por el Decreto 72/2015, de 7 de julio. Mantiene la sede de siempre.

La obligación de depositar viene de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que permite a las comunidades autónomas exigir que la fianza se deposite, sin intereses, en un organismo público hasta que termine el contrato (disposición adicional tercera de la LAU²). En Madrid la regulan el Decreto 181/1996, de depósito de fianzas, y la Ley 12/1997³, que fija las inspecciones y las sanciones. Esa ley todavía nombra al Instituto de la Vivienda de Madrid porque es anterior al cambio de denominación.

El artículo 36 de la LAU² obliga a exigir una fianza en metálico al firmar el contrato. La Comunidad de Madrid concreta los importes que hay que depositar:

Ojo con los alquileres de temporada. Aunque sirvan para vivir unos meses, por un curso académico o un traslado temporal, la Comunidad de Madrid los considera uso distinto del de vivienda: la fianza a depositar es de dos mensualidades, no de una.

Durante los cinco primeros años de contrato, o siete si el casero es una empresa, la fianza no se actualiza. Después, se actualiza según lo pactado y, si no hay pacto, igual que la renta. Además de la fianza, el casero puede pedir otras garantías, pero en contratos de vivienda de hasta cinco años (siete con empresa) no pueden superar dos mensualidades de renta (art. 36.5 de la LAU). Esas garantías adicionales no se depositan en la Agencia: solo la fianza legal.

Deben depositar los arrendadores y subarrendadores de fincas urbanas, los de negocios que incluyan el uso de un local y las empresas de suministros que cobren fianza a sus clientes. El depósito es obligatorio para el casero, no para el inquilino.

El plazo empieza el día siguiente a la firma del contrato o a su entrada en vigor. La Comunidad de Madrid recomienda el trámite por internet, que no exige aportar documentos ni registrar nada después.

1. 1Rellena la autoliquidación: entra en la ficha de depósito de fianzas en régimen general⁴ de la sede electrónica y cumplimenta el formulario con los datos del contrato, del casero y del inquilino. La referencia catastral es obligatoria; si no la tienes, búscala en la Sede Electrónica del Catastro.
2. 2Paga: con tarjeta de crédito o débito en la pasarela de pago o con cargo en una cuenta del Banco Santander, identificándote con certificado, DNI electrónico o Cl@ve. También puedes imprimir el formulario y pagarlo en una oficina del Santander.
3. 3Descarga el resguardo: al terminar aparece el mensaje «Presentación del depósito de fianza con Nº resguardo… realizado correctamente». El número de resguardo empieza por 251 y lo necesitarás para cualquier trámite posterior.
4. 4Da una copia al inquilino: la necesita para aplicarse la deducción autonómica por alquiler.

Si prefieres hacerlo en persona, en la sede de la calle Basílica te ayudan a rellenar la autoliquidación, que luego pagas en el Santander. Quien no sea cliente de ese banco puede pagar en efectivo o con cheque bancario. Las empresas y los profesionales colegiados están obligados a tramitarlo por medios electrónicos.

Qué datos tienes que tener a mano

La LAU fija los datos mínimos que debe pedir cualquier registro autonómico de fianzas (disposición adicional tercera, apartado 2²). Prepáralos antes de empezar:

• Las partes: nombre, NIF y domicilio a efectos de notificaciones del casero y del inquilino.
• La vivienda: dirección, referencia catastral, superficie, año de construcción y de la última reforma, y calificación energética.
• El contrato: fecha, duración, renta anual, sistema de actualización, importe de la fianza y de las garantías adicionales, quién paga los suministros y si se alquila amueblada.

Para un contrato nuevo o una subida de renta se usa el modelo 252

Si vuelves a alquilar el mismo piso, no hace falta pedir la devolución y depositar de nuevo: haces una compensación con el modelo 252 y pagas solo la diferencia, siempre que el casero sea el mismo. El mismo modelo sirve para actualizar la fianza cuando cambia la renta. Si vendes el piso alquilado o el casero fallece, el nuevo propietario o los herederos deben pedir el cambio de titularidad del depósito.

Si cambia el inquilino, hay que comunicarlo

Cuando entra un inquilino nuevo con la misma renta y la misma fianza, la Comunidad de Madrid pide presentar el modelo 252 si se firma un contrato nuevo. Si no hay contrato nuevo, basta una solicitud genérica por registro que comunique el cambio. Si pierdes el resguardo, no pasa nada: al pedir la devolución con identificación electrónica, el sistema muestra los depósitos asociados a tu NIF.

Con cinco o más contratos se puede usar el régimen concertado

Los caseros con cinco o más contratos cuyas fianzas sumen al menos 6.000 € pueden acogerse al régimen especial concertado. En él se presenta una autoliquidación anual, en enero y febrero, y se deposita el 90 % del saldo. Para las empresas de agua, gas, electricidad y teléfono es obligatorio.

Si el casero deposita fuera de plazo por su cuenta, la autoliquidación calcula sola el recargo: un 2 % de la fianza, o un 5 % si ha pasado más de un año desde el contrato. Si lo descubre una inspección, se aplica la Ley 12/1997³, cuyas cuantías están en pesetas:

Un ejemplo con una renta de 1.100 € al mes

Para un piso alquilado por 1.100 € al mes, la fianza que hay que depositar es de 1.100 €. Estas son las cantidades según cuándo y cómo se regularice:

1. 1Dentro de los 30 días hábiles: depositas 1.100 € y no pagas nada más.
2. 2Fuera de plazo, antes de un año: 1.100 € más un recargo del 2 %, es decir, 22 €.
3. 3Fuera de plazo, pasado un año: 1.100 € más un 5 %, 55 €.
4. 4Tras una inspección, aceptando regularizar: además de la fianza y el recargo, una multa leve de entre 55 € y 275 €.
5. 5Tras una inspección, sin regularizar: multa grave de entre 286 € y 550 €, más las multas coercitivas del 2 % cada cuatro meses mientras no se deposite.

La multa se gradúa según la intención, el tiempo transcurrido y la reincidencia (arts. 8³ y 9). El responsable del depósito, y por tanto de los recargos y multas, es el casero (art. 3 de la Ley 12/1997³).

Si el casero no te da el resguardo, puedes presentar ante la Agencia de Vivienda Social una solicitud o denuncia de acreditación del depósito⁵, con una copia del contrato. Se presenta por internet con certificado electrónico, en cualquier oficina de registro o por correo certificado a la calle Basílica, 23. Con la Cuenta Digital de la Comunidad de Madrid también puedes obtener la acreditación desde el móvil.

Ese papel tiene efectos fiscales. La deducción autonómica de Madrid por alquiler de vivienda habitual del ejercicio 2025 exige tener el resguardo del depósito o la copia de esa denuncia, según la Agencia Tributaria⁶.

El casero también la necesita: la deducción madrileña del 10 % por gastos del alquiler (reparaciones, formalización del contrato, seguros de daños e impagos y certificado energético), con un máximo de 154,65 €, exige el resguardo del depósito. Lo explicamos en cuándo se puede desgravar el seguro de hogar.

La fianza hace dos viajes de vuelta: de la Agencia al casero y del casero al inquilino. Son trámites separados, y el inquilino no tiene que esperar a que la Agencia pague al casero.

La Agencia devuelve al casero en un mes con el modelo 254

1. 1Presenta el modelo 254: desde la ficha de devolución de fianzas⁷, una vez terminado el contrato. Si te identificas electrónicamente, el sistema muestra tus depósitos aunque hayas perdido el resguardo.
2. 2Indica los datos: inquilino, contrato con referencia catastral y cuenta bancaria. No hace falta adjuntar documentos, aunque la Agencia puede pedir el contrato y la prueba de que terminó.
3. 3Regístralo: la Comunidad de Madrid indica que la presentación por registro es obligatoria para terminar la tramitación.
4. 4Cobra: la Agencia devuelve la fianza por transferencia en un plazo máximo de un mes desde la solicitud.

El derecho a pedirla prescribe a los cinco años del fin del contrato. Las fianzas anteriores a 1997, depositadas con papel de fianzas, se tramitan en la calle Basílica de 9:00 a 14:00 y exigen los papeles originales.

El casero devuelve al inquilino en un mes desde la entrega de llaves

La fianza garantiza que el inquilino cumple el contrato, así que el casero puede descontar lo que se deba, como rentas impagadas, suministros pendientes o daños que no sean desgaste por el uso normal. Si el saldo no se devuelve en un mes desde la entrega de llaves, genera el interés legal (art. 36.4 de la LAU). Haz un inventario con fotos al entrar y al salir para evitar discusiones.

Si no hay acuerdo, antes de demandar hay que intentar una negociación o una mediación: desde 2025 es requisito para presentar la mayoría de demandas civiles (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025⁸). En reclamaciones de hasta 2.000 € no hacen falta abogado ni procurador (arts. 23 y 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil⁹).

Una mensualidad de fianza se queda corta ante una fuga que daña al vecino o un incendio. Para eso están los seguros de hogar, cada uno con su papel:

• Casero: el seguro de hogar para el propietario que alquila cubre el continente y su responsabilidad civil. No cubre el impago de la renta: eso es un seguro de impago de alquiler, que es otro producto.
• Inquilino: el seguro de hogar para inquilinos cubre sus pertenencias y su responsabilidad civil frente al casero y los vecinos.

Si buscas una alternativa pública, el Plan Alquila de la Comunidad de Madrid es un programa gratuito de intermediación en el alquiler de vivienda habitual. Al inquilino le ofrece asesoramiento, estudio de solvencia, redacción del contrato e intermediación en conflictos. Al propietario, además, un seguro de impago de rentas gratuito durante tres años y un seguro de hogar gratuito durante el primer año de contrato, según la información de la página de fianzas de la Comunidad de Madrid¹⁰. Al terminar ese primer año, el seguro de hogar corre de nuevo por tu cuenta.

En las cotizaciones de Seguro Match entre el 2 de julio y el 30 de septiembre de 2026, la oferta más barata de nivel estándar tuvo una mediana de 66 € al año para un inquilino y de 143 € para un propietario que alquila su vivienda. En los dos perfiles, Tuio fue la que más veces dio la oferta más barata: en todas las de inquilino en que compitió y en el 90 % de las de casero. Tienes el detalle en seguro de hogar para inquilinos y en el seguro de hogar más barato en 2026.

Compara seguros de hogar en Seguro Match el mismo día que firmes el contrato de alquiler.