La ganancia patrimonial por vender un piso es la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos los gastos que paga el vendedor) y el valor de adquisición (precio de compra más impuestos, gastos y mejoras). Esa ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF con tipos que, en el ejercicio 2025, van del 19 % al 30 % por tramos. Si es pérdida, también se declara y puede compensarse. Las cifras están comprobadas en la ley y en el Manual práctico de Renta 2025 de la Agencia Tributaria, consultados el 6 de octubre de 2026.
La ganancia se calcula restando el valor de compra al valor de venta
La Ley del IRPF define la ganancia como la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión (art. 34). El artículo 35 dice qué entra en cada uno.
| Partida | Qué incluye | Efecto |
|---|---|---|
| Precio de compra | Importe real pagado según la escritura | Suma al valor de adquisición |
| Gastos y tributos de la compra | ITP o IVA, actos jurídicos documentados, notaría, registro, gestoría, comisión de agencia | Suma al valor de adquisición |
| Mejoras | Obras que añaden valor, como una reforma integral o una ampliación | Suma al valor de adquisición |
| Amortizaciones | Solo si el piso ha estado alquilado o afecto a una actividad | Resta del valor de adquisición |
| Precio de venta | Importe real cobrado, nunca inferior al valor de mercado | Base del valor de transmisión |
| Gastos y tributos de la venta | Comisión de la inmobiliaria, plusvalía municipal, certificado energético y otros gastos que pague el vendedor | Resta del valor de transmisión |
Tres detalles cambian mucho el resultado:
- Los intereses de la hipoteca no cuentan. La ley excluye expresamente los intereses del valor de adquisición.
- Las reparaciones tampoco. Según el manual de la AEAT, los gastos de conservación y reparación (pintar, cambiar una caldera por otra igual) no se suman; las mejoras sí.
- Si alquilaste el piso, resta la amortización. Se resta la amortización deducible de cada año en que estuvo alquilado, como mínimo la que correspondía aunque no la dedujeras: el 3 % anual desde 2003 sobre el valor de la construcción, sin el suelo.
Un ejemplo con números del ejercicio 2025
Ana compró su piso en 2012 por 150.000 € y pagó 12.000 € entre impuesto de transmisiones, notaría y registro. En 2018 hizo una reforma integral de la cocina y el baño por 8.000 €. Lo vende en 2025 por 230.000 €, paga 6.000 € de comisión a la inmobiliaria y 2.500 € de plusvalía municipal. Siempre fue su vivienda habitual y no lo alquiló nunca.
- Valor de adquisición: 150.000 + 12.000 + 8.000 = 170.000 €.
- Valor de transmisión: 230.000 − 6.000 − 2.500 = 221.500 €.
- Ganancia patrimonial: 221.500 − 170.000 = 51.500 €.
- Impuesto por tramos de 2025: 6.000 € al 19 % (1.140 €) + 44.000 € al 21 % (9.240 €) + 1.500 € al 23 % (345 €) = 10.725 €.
Si Ana comprara otra vivienda habitual dentro de los dos años siguientes con todo lo cobrado, esa ganancia quedaría exenta (lo vemos más abajo). El manual de la AEAT tiene un caso práctico de venta de un piso que descuenta la plusvalía municipal del valor de transmisión, igual que aquí.
La ganancia tributa en la base del ahorro, del 19 % al 30 % en 2025
La venta de un inmueble es renta del ahorro (art. 46 de la Ley del IRPF), así que no se suma a la nómina ni sube su tipo. Se grava con una escala estatal (art. 66) y otra autonómica (art. 76) que suman los tipos de esta tabla. Rigen desde el 1 de enero de 2025, tras la reforma de la Ley 7/2024, y siguen vigentes a 6 de octubre de 2026, así que valen también para las ventas de 2026 mientras no cambie la ley.
| Tramo de base del ahorro | Tipo estatal + autonómico | Cuota acumulada al final del tramo |
|---|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % | 1.140 € |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % | 10.380 € |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % | 44.880 € |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % | 71.880 € |
| Más de 300.000 € | 30 % | — |
La base del ahorro suma todas las ganancias y pérdidas por ventas del año, no solo la del piso. Si el resultado es negativo, puede compensar hasta el 25 % de los rendimientos del capital mobiliario del mismo año (intereses, dividendos), y lo que sobre se arrastra cuatro años (art. 49).
La inflación ya no corrige el cálculo, salvo en compras anteriores a 1995
Durante años se aplicaban coeficientes de actualización para descontar la inflación. La Ley 26/2014 los suprimió desde 2015 y el artículo 35 vigente solo suma importes reales. La única excepción son los inmuebles comprados antes del 31 de diciembre de 1994: la disposición transitoria novena reduce un 11,11 % por cada año de antigüedad a 31 de diciembre de 1996 que pase de dos, pero solo sobre la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006 y solo si tus ventas acogidas a este régimen desde 2015 no superan 400.000 €.
Tres situaciones dejan la ganancia sin tributar
La AEAT las recoge en su apartado de ganancias patrimoniales exentas y en el de reinversión en vivienda habitual.
Reinvertir en otra vivienda habitual en dos años
Si vendes tu vivienda habitual y destinas el importe a comprar otra que también lo sea, la ganancia queda exenta (art. 38 de la Ley del IRPF). El artículo 41 del Reglamento fija las condiciones:
- Plazo de dos años desde la venta, o haber comprado la nueva en los dos años anteriores.
- Si reinviertes solo una parte, solo queda exenta la parte proporcional de la ganancia.
- Si la vivienda vendida tenía hipoteca, el «importe obtenido» es el precio de venta menos el préstamo pendiente que cancelas.
- Si no reinviertes en el mismo año, debes indicar en la declaración tu intención de hacerlo.
Para que cuente como habitual, la vivienda debe haber sido tu residencia al menos tres años seguidos, salvo causas como matrimonio, separación o traslado laboral. Y sigue contando si la vendes en los dos años siguientes a dejar de vivir en ella (art. 41 bis del Reglamento).
Vender la vivienda habitual con más de 65 años
La ganancia está exenta si el vendedor tiene más de 65 años o está en situación de dependencia severa o gran dependencia, y vende su vivienda habitual (art. 33.4.b). La AEAT exige haber vivido en ella al menos tres años seguidos con el pleno dominio. Si el inmueble no es la vivienda habitual, los mayores de 65 pueden dejar exenta la ganancia destinando lo cobrado, en seis meses, a una renta vitalicia asegurada, con un máximo de 240.000 € (art. 38.3).
Dación en pago de la vivienda habitual
También está exenta la ganancia cuando entregas la vivienda habitual al banco para cancelar la hipoteca o la pierdes en una ejecución hipotecaria, siempre que no tengas otros bienes suficientes para pagar la deuda.
La venta se declara en la Renta del año en que se firma
La ganancia se imputa al ejercicio de la escritura de venta. Una venta de 2025 iba en la Renta 2025, que se presentó del 8 de abril al 30 de junio de 2026, según el calendario de la AEAT. Una venta de 2026 irá en la Renta 2026, que se presenta en 2027. En la declaración va en el apartado F2, subapartado de ganancias y pérdidas derivadas de la transmisión de inmuebles.
- Reúne las escrituras: la de compra y la de venta, con precio y referencia catastral.
- Junta los justificantes: facturas de notaría, registro, gestoría, impuestos de la compra, comisión de la inmobiliaria y plusvalía municipal.
- Separa mejoras y reparaciones: solo suman las facturas de obras que añadieron valor.
- Calcula la amortización: si el piso estuvo alquilado, réstala de los años de alquiler.
- Indica la exención: si reinviertes o tienes más de 65 años, márcalo al declarar la venta.
La plusvalía municipal es otro impuesto distinto
Además del IRPF, en una venta el vendedor paga al ayuntamiento el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos (art. 106 del Texto Refundido de Haciendas Locales). No se paga si demuestras que el suelo no ha ganado valor entre la compra y la venta (art. 104.5). Lo que pagues de plusvalía municipal se resta del valor de transmisión en el IRPF.
Si no resides en España, el comprador retiene el 3 %
Cuando el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda como pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (art. 25.2). Ese 3 % no es el impuesto final: la ganancia se liquida después en ese impuesto.
El seguro de hogar pasa al comprador si no avisas
Vender el piso no cancela el seguro de hogar. Según el artículo 34 de la Ley 50/1980, de Contrato de Seguro, el comprador se subroga en la póliza, salvo pacto en contrario en las pólizas nominativas de riesgos no obligatorios. Tú debes informar por escrito al comprador de que existe el seguro y comunicar la venta a la aseguradora en 15 días. Según el artículo 35, tanto la aseguradora como el comprador pueden rescindir la póliza en los 15 días siguientes a conocer la venta.
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Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial por vender un piso?
Al precio de venta se le restan los gastos que pagas como vendedor, como la comisión de la inmobiliaria o la plusvalía municipal. A ese resultado se le resta el precio de compra más sus impuestos, notaría, registro y mejoras. Si alquilaste el piso, el valor de compra se reduce en las amortizaciones.
¿Cuánto se paga a Hacienda por vender un piso?
En el ejercicio 2025, la ganancia tributa al 19 % los primeros 6.000 €, al 21 % hasta 50.000 €, al 23 % hasta 200.000 €, al 27 % hasta 300.000 € y al 30 % por encima. Por una ganancia de 51.500 € salen 10.725 €.
¿Hay que declarar la venta de un piso si he perdido dinero?
Sí. La pérdida se declara igual y se compensa con otras ganancias por ventas del año. Si sobra, puede compensar hasta el 25 % de los intereses y dividendos del año y arrastrarse cuatro años.
¿Se descuenta la inflación del valor de compra?
No desde 2015. La Ley 26/2014 eliminó los coeficientes de actualización. Solo los inmuebles comprados antes de 1995 tienen una reducción especial sobre la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006.
¿Cómo evito pagar impuestos al vender mi vivienda habitual?
Reinvirtiendo todo lo obtenido en otra vivienda habitual en los dos años siguientes a la venta, o en los dos anteriores. Si tienes más de 65 años y has vivido al menos tres años en ella, la ganancia está exenta aunque no reinviertas.
